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光收租金就飽了 細數五大地主、店王土地煉金術

近幾年東區指標性店家陸續撤出,永慶房屋今年7月與臺北市商業處、台北市東區商圈發展協會合作,封街舉行「臺北東區PLUS-混有意思」活動,以音樂、人文、乾淨三大主題,盼望重塑東區風貌。外界都在看,東區商圈何時才能止跌回升,重返榮景?東區沒落矛頭直指租金過高,最大地主林氏家族也不斷成為話題。其實除了東區林氏,包括國泰蔡家、三重幫林氏三兄弟、南京東路地王陳珠祈、西門町店王林世昌,都是台灣有名的超級地主、店王,各自擁有獨到的土地煉金術。

根據大安區公所的資料,東區林家祖先林式霽於清乾隆時代來到台灣,最早在萬華華西街一帶做生意致富,買下30多間店鋪,隨著萬華械鬥事件頻傳,林式霽轉移置產重心到還是郊區的東區。林家全盛時期擁有東區延吉街、復興南路、市民大道、安和路所包圍的區域,面積將近53萬坪,即使現今已無當年盛況,林家仍是東區首屈一指地王。

東區忠孝東路一帶許多店面都由林氏家族持有。好房資料中心

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根據「維基百科」資料,國泰蔡家五兄弟出身苗栗貧窮農家,當年才8歲的蔡萬霖跟著15歲的哥哥蔡萬春北上打拼,兄弟倆賣過菜,在製磚工廠半工半讀,一步步累積財富,開了自己的手工醬油廠。創業眼光精準又大膽的蔡萬春主外,細心謹慎頭腦清楚的蔡萬霖主內,替哥哥打理一切財務內勤調度。

1961年政府開放保險業,蔡萬春搶先成立國泰產物保險,1964年看準建設市場再成立國泰建設,1971年又抓住台灣貿易出超時機,成立國泰信託公司,一步步建立蔡家的金融王朝。

國泰建設大樓。摘自維基百科由 Solomon203, CC BY-SA 3.0

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「今周刊」報導,蔡萬霖1979年開始投入土地資產經營,讓國泰成為地王的契機是1985年台灣放寬匯率,熱錢湧入房市,個性謹慎的蔡萬霖很早便參透房地產的特性,認為不動產就是「不可亂動的資產」,國泰投資房地產的心法就是「土地自建,只租不賣」。蔡萬霖認為保單是無形資產,不動產才是有形資產,只要一收到保費,就用來蓋樓,多年來為國泰集團累積超過200多棟自建大樓,每年穩穩收入數十億租金。

去年過世的宏泰集團創辦人林堉璘與哥哥林堉琪的宏國集團、弟弟林榮三的聯邦集團被外界稱為三重幫。根據「維基百科」資料,林家在蘆洲經營碾米廠,三兄弟1964年踏足建築營造業。80年代中後期台北市土地重劃,林堉璘大量購入信義計畫區土地,威秀影城、ATT4FUN、Neo19當年的房東都是林堉璘,所持有的不動產市值上千億元。

宏泰集團創辦人林堉璘是台北市信義計劃區排名第三的大地主,是威秀影城、ATT4FUN、Neo19的房東。好房資料中心

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若說林堉璘掌握精華地段致富,林榮三便是以量取勝。根據「財訊」報導,林榮三全台擁地40萬坪,相當於66座小巨蛋。林榮三的擁地範圍主要應在大台北與桃園等北台灣區域,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶,都是林榮三擁地重鎮。

打從2009年初次入榜富比世台灣富豪榜,林榮三的資產就一路從10億美元上修到2015年的28億美金,相當於台幣810億元,但外界普遍認為林榮三實際擁有的資產遠高於這數字,連林榮三本人都曾說搞不清楚財產到底有多少。

位於南京東路上的大倉久和飯店,緊鄰台北市中山分局。摘自維基百科,由 Solomon203, CC BY-SA 4.0

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2012年在南京東路開幕的大倉久和飯店,讓神秘的南京東路地王陳珠祈曝光,根據「今周刊」報導,陳珠祈早年經營磚瓦生意,後插足鋼筋,成為國內大廠,發跡於中和的陳珠祈開始大量買地,光在雙北市擁有1.7萬坪土地,市值超過260億元。據傳陳珠祈在中和華中橋一帶擁有約6千坪土地,南京東路上的台肥大樓到慶城街一帶也擁有上萬坪土地,為他帶來南京東路地王稱號。

西門町在台北四大商圈中面積最小,但人潮卻最多,2016年漢中街101號,土地面積僅11.5坪的三角窗店面,以總價3億元,每坪單價2608萬元成交,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄,也讓買主林世昌一戰成名。

林世昌在西門町擁有23間店面。(好房資料中心)

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根據「今周刊」報導,林世昌早年在東區經營服飾店,曾砸1.08億買下東區店面,但在2014年林世昌陸續出售持有的東區店面,轉移重心至西門町,林世昌觀察到,東區店面多屬大坪數,有能力承租的業者不多,反之西門町每間店面坪數都小小的,業者門檻低,不怕租不出去。

漢中街101號的店面一開始並不是市場熱門地點,林世昌接手後先向台電申請移走門口阻擋動線的電箱,再將一、二樓分租給飲料店、雞排店、餐廳等8個房客,每月租金頓時從50萬元衝到120萬元,高超的包裝店面能力帶來高投報率。目前林世昌在西門町擁有23家店面,一年就有3億6千萬元的租金入帳,讓林世昌穩坐西門町店王寶座。

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